Huurbeleid

Wonen in Amsterdam haast onbetaalbaar

Recentelijk is het tweejaarlijkse rapport over  de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt gepubliceerd.
Hoewel de gemeente zich ingespannen heeft om meer middeldure koop- en huurwoningen (huur 710 – 1000 euro per maand) te bouwen, is het percentage van dergelijke woningen op basis van de totale woningvoorraad in de stad teruggelopen van 17,4 naar 15,6 procent. Het percentage sociale huurwoningen (huur < 710 euro per maand) in de stad is nog veel harder gedaald. Daarentegen is het percentage van de zeer dure koop- en huurwoningen (ruim boven de 1000 euro per maand) gestegen van 21 naar 29 procent. Een belangrijke reden voor deze laatste toename is het onder minister Blok gewijzigde huurpuntenstelsel waarin de WOZ-waarde van de woning voor een aanzienlijk deel meetelt. Hierdoor kunnen sociale huurwoningen worden geliberaliseerd (huur >710 euro netto per maand), waardoor ze op de vrije markt tegen forse bedragen mogen worden verhuurd. Vooral private verhuurders maken hier op grote schaal gebruik van.

De gemeente probeert grip op deze ontwikkeling te krijgen. Met de woningcorporaties heeft wethouder Ivens afgesproken dat zij jaarlijks om en nabij de duizend woningen mogen verhuren in het middensegment (710 – 1000 euro) aan huishoudens met een middeninkomen.
Bovendien krijgen beleggers, die nieuwe huurwoningen willen bouwen, in de erfpachtvoorwaarden opgelegd dat zij de huren vijfentwintig jaar lang moeten matigen.

‘Geef corporaties rol bij creëren middenhuur-woningen’

De Samenwerkingstafel middenhuur, geleid door de oud-burgemeester van Eindhoven Rob van Gijzel, adviseert in hun op 29 januari jl. verschenen rapport dat de Woningcorporaties in de komende jaren een belangrijke rol moeten gaan spelen om het grote tekort aan middenhuur-woningen (710-1.000 euro) op te lossen. Dit zou een uitbreiding van de kerntaak (het bouwen van sociale huurwoningen) van de corporaties betekenen. Het rapport stelt dat Rijkssubsidies zoals de huursubsidie in de sociale sector en de hypotheekrenteaftrek in de koopsector hebben gezorgd voor een onevenwichtige woningmarkt, met een grote sociale huursector en een grote koopsector, en weinig daartussen. De markt is niet in staat dat zelf te repareren. Het rapport ziet hierin een belangrijke rol voor de Woningcorporaties.

Kantonrechter doet uitspraak in zaak liberalisatiegrens

De Bewonerscommissie heeft via een van haar leden in 2016-2017 een proefproces aangespannen tegen de Alliantie over het overschrijden van de liberalisatiegrens van een SH-woning, ondanks vele toezeggingen dat dat niet zou gebeuren bij SH-huurders van vóór 2004 (oude huurders). Onlangs heeft de kantonrechter beslist dat de Alliantie niet gehouden kon worden aan haar beloftes omdat de recente huurverhogingen geen verband hielden met de monumentenpunten. Wij leggen ons bij deze uitspraak neer, temeer omdat de Alliantie dit jaar al voor een paar andere groepen (65+, grote gezinnen) de SH-huren bevroren heeft op de liberalisatiegrens. En in 2016 de monumentenpunten heeft geschrapt voor ‘oude’ huurders.

Van groot naar beter; nieuwe regels

Voorrangsregeling Van groot naar beter binnen de gemeente Amsterdam.
Met behulp van de voorrangsregeling Van groot naar beter kunt u binnen de gemeente Amsterdam met voorrang van een grote woning naar een kleinere verhuizen.

Voorwaarden. 
U moet voor de voorrangsregeling Van hoog naar laag aan een aantal voorwaarden voldoen:
•    U laat een woning in Amsterdam achter van vijf of meer kamers en van minimaal 70 m2 die u huurt van een van de deelnemende corporaties (zie onderaan)
•    Uw huishouden bestaat uit maximaal drie personen;
•    U reageert op een woning in de gemeente Amsterdam van één van de deelnemende corporaties (zie onderaan);
•    U reageert op een woning van maximaal 60 m2, of op een seniorenwoning, of op een WIBO-woning;
•    Het inkomen van uw huishouden mag niet meer zijn dan het maximum dat in de advertentie staat vermeld.

De deelnemende corporaties zijn:
•    de Alliantie
•    De Key
•    Eigen Haard
•    Rochdale
•    Stadgenoot
•    Woonzorg Nederland
•    Ymere

Hoe kom ik in aanmerking?
 Als u voor deze voorrangsregeling in aanmerking wilt komen, dan moet u deze bij uw eigen woningcorporatie in Amsterdam aanvragen. De voorrang wordt door de corporatiemedewerker bij uw inschrijving vastgelegd. De voorrang wordt niet in de woningadvertentie vermeld. Hij werkt alleen als u op een woning reageert die aan de voorwaarden voldoet. Een toegekende voorrang is twee jaar geldig.

Huurprijs en woningaanbod
. Wanneer de nettohuur van de nieuwe woning hoger is dan de nettohuur van uw huidige woning, dan wordt deze aangepast. Dit geldt niet wanneer u een nieuwbouwwoning gaat huren. 
U gaat dus niet meer nettohuur betalen dan u nu voor uw huidige woning betaalt, tenzij u een nieuwbouwwoning gaat huren. 
Mogelijk ziet u in uw passend aanbod daarom ook woningen die anders te duur voor u zouden zijn.

Verhuiskostenvergoeding van gemeente.
 Een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten kan bij de gemeente Amsterdam worden aangevraagd met het declaratieformulier Van groot naar beter.

Van hoog naar laag; nieuwe regels

Van hoog naar laag.
Met behulp van de voorrangsregeling Van hoog naar laag kunt u binnen de gemeente Amsterdam met voorrang  reageren op woningen in uw eigen buurt. 



Voorwaarden
. U moet voor de voorrangsregeling Van hoog naar laag aan een aantal voorwaarden voldoen:
•    U bent 65 jaar of ouder;
•    U huurt momenteel een woning van een deelnemende corporatie in de gemeente Amsterdam hoger dan op de eerste verdieping en u beschikt niet over een lift;
•    U reageert op een woning van een deelnemende corporatie die in dezelfde buurt ligt als uw huidige woning;
•    U reageert op een woning op de begane grond, op de eerste verdieping of met lift die geschikt is voor ouderen; het kan dus bijvoorbeeld geen woning voor jongeren of voor gezinnen zijn;
•    U laat een zelfstandige woning leeg achter.

De deelnemende corporaties zijn:
•    de Alliantie
•    De Key
•    Eigen Haard
•    Rochdale
•    Stadgenoot
•    Woonzorg Nederland
•    Ymere

Hoe kom ik in aanmerking? 
Om voor de regeling in aanmerking te komen is het nodig dat in uw inschrijfgegevens de etage van uw huidige woning en uw woningcorporatie correct staan vermeld. Het systeem ziet dan automatisch of u voor deze voorrangsregeling in aanmerking komt.

Huurprijs /Woningaanbod
. Wanneer u 70 jaar of ouder bent en de nettohuur van de nieuwe woning is hoger dan de nettohuur van uw huidige woning, dan wordt deze aangepast. U gaat dus niet meer nettohuur betalen dan u nu voor uw huidige woning betaalt. Dit geldt niet als u een nieuwbouwwoning gaat huren. 
Mogelijk ziet u in uw passend aanbod daarom ook woningen die anders te duur voor u zouden zijn.

Waterschade, huurkorting en de Alliantie

Na overleg met hun jurist heeft de Alliantie aangeven dat als iemand hen aansprakelijk wil stellen voor de geleden (water)schade in de box, dat dit dan individueel bij hen ingediend kan worden. Zij zullen per geval beoordelen of ze de aansprakelijkheid erkennen ja/nee. Op hun website staan de punten waaraan voldaan moet worden. Een belangrijk onderdeel is een afwijzing door de eigen inboedelverzekering. Zij verwijzen als eerste naar deze inboedelverzekering.

Als men op dit moment nog steeds last heeft van een natte berging, gaan zij er vanuit dat dit bij hen gemeld wordt en/of bij Jan Bakker. Deze geeft dit door aan de gebiedscoördinator en die kan dan inschatten of deze persoon nog met de huurkorting/externe berging keuze mee mag. Zij hebben deze bewoners niet zelf aangeschreven.

Het drogen van de bergingen duurt erg lang, daar zijn zij zich terdege van bewust. Omdat de overlast nog niet op alle locaties is verholpen, zullen zij nog geen actie ondernemen om bergingen droog te blazen en/of schoon te maken.
Binnenkort gaat er een brief uit naar de bewoners die een keuze gemaakt hebben. De korting is dan nog niet in het systeem verwerkt. Bewoners die nog niet hebben gereageerd óf nog niet definitief een keuze hebben gemaakt krijgen ook een brief en mogen t/m 31 augustus alsnog reageren. Dan zijn de officiële vakanties voorbij. Mensen die dan nog niet gereageerd hebben, doen niet mee in de korting/externe berging. De korting wordt met terugwerkende kracht verwerkt in september. Dat betekent dat bewoners voor de huur van oktober verschil zullen zien in de huurprijs.

de Alliantie doet een voorstel

de Alliantie heeft aan de bewoners die nu nog steeds last hebben van een natte keldergang en box per brief een voorstel gedaan. Heeft u deze brief niet ontvangen en wel een natte box dan kunt u het beste contact opnemen met Maaike Hiemstra van de Alliantie. Hieronder de tekst van de verzonden brief. De bewonerscommissie interpreteert de brief zodanig dat ze er van uitgaat dat degenen die de huurkorting accepteren nog steeds gebruik mogen blijven maken van hun natte box. Ook attenderen we bewoners die huurtoeslag ontvangen er op dat ze zich laten informeren over de gevolgen van de voorgelegde keus. Bewoners  kunnen zich natuurlijk bij voortdurende overlast nog steeds tot de Huurcommissie wenden.

 

de Alliantie, 11 juli 2016
Aan de betreffende bewoners.
Met deze brief informeren wij u over de stand van zaken van de water/vocht overlast in de bergingen en doen wij u een voorstel.

Wateroverlast
De afgelopen maanden heeft de Alliantie geconstateerd dat de wateroverlast niet over is. In drie bergingsgangen (afwisselend privé-bergingen) is er af en toe water aanwezig. Dit is gelukkig niet zo erg meer als in de afgelopen jaren. In drie andere bergingsgangen (afwisselend privé-bergingen) is het soms nog vochtig. Dit vinden wij zorgelijk voor de toekomst. In de andere drie bergingsgangen is het zichtbaar aan het drogen.

Meldt u het vooral aan de complexbeheerder ]an Bakker als u nog water in uw privé berging heeft. Door middel van injecteren proberen wij de overlast in de privé bergingen te verminderen.

Traject
de Alliantie en de Vereniging van Eigenaars vinden het vervelend dat de bergingen nog steeds niet droog zijn na het aanpassen van de drainage. Wij zijn in de Vereniging van Eigenaars in gesprek met Waternet om te kijken of wij dit probleem definitief op kunnen lossen. Inmiddels is er ook een juridisch traject opgesteld om Waternet officieel aansprakelijk te stellen. Het is onbekend hoe lang dit traject gaat duren en hoe Waternet hier op reageert.

Hoe nu verder?
Helaas kunnen wij op korte termijn geen technische oplossing bieden. Wij begrijpen dat het vervelend is als u uw berging niet kunt gebruiken zoals deze bedoeld is. Daarom willen wij u twee opties voorleggen:

Optie 1: wij betalen een externe opslagruimte (vergelijkbare grootte) zodat u uw spullen droog ergens anders kunt plaatsen. de Alliantie kiest het bedrijf. Wij staan open voor suggesties. Dit is mede afhankelijk van het aantal mensen dat voor optie 1 kiest.
Optie 2: u krijgt van ons een huurkorting van 20% op uw totale! (let op: de Alliantie heeft hier een vergissing gemaakt; het betreft een korting op de netto huur, dus zonder de servicekosten) huur ingaande op 1 juni 2016 (gedurende de overlast).

Graag vernemen wij van u voor welke optie u kiest. U kunt hiervoor gebruik maken van het bijgevoegde reactieformulier met de retourenvelop. In augustus verwerken wij de reactieformulieren en kunt u een bevestigingsbrief van ons verwachten. Wij houden de overlast nauwkeurig bij. Als blijkt dat uw bergingsgang geen overlast meer heeft, dan nemen wij contact met u op.

Als er nieuws is met betrekking tot het traject en/of een oplossing, dan brengen wij u opnieuw schriftelijk op de hoogte. Mocht u nog vragen hebben, dan kunt u telefonisch contact met mij opnemen via 06 15 88 50 35 en/of via het algemene telefoonnummer 088 00 232 00.

Met vriendelijke groet,
Maaike Hiemstra
Gebiedscoördinator

Woningcorporaties halveren verkoop sociale huurwoningen

Corporaties spraken vorig jaar met de gemeente af minder sociale huurwoningen te verkopen. De stad wil minstens 35 procent ‘sociale huur’.
Door Martin Kuiper uit NRC dd 3-6-2016

Amsterdamse woningbouwcorporaties zullen dit jaar fors minder sociale huurwoningen verkopen. Woningbouwverenigingen Rochdale en Eigenhaard halveren hun verkoop. Andere corporaties zullen volgen, meldt Het Parool.

De ontwikkeling vloeit volgens Berthilde Lammertink van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties voort uit afspraken, juni 2015, met de gemeente dat in de periode 2015-2019 jaarlijks niet meer dan gemiddeld 2.000 sociale huurwoningen worden verkocht.

In 2019 mag het aantal sociale huurwoningen niet lager zijn dan 162.000, volgens die afspraken. In 2015 waren er nog 189.000 sociale huurwoningen. Corporaties en gemeente kwamen ook overeen dat het percentage sociale huur in de stad niet onder de 35 mag zakken. In bepaalde wijken is dit al gebeurd, tot woede van huurdersverenigingen en linkse politieke partijen. Vooral in Zuid, waar verkoop van sociale huurwoningen het meest oplevert, is de situatie volgens huurdersverenigingen zorgelijk. Huurders wachten langer op een woning, wijken zijn minder gemengd.

Eigen Haard (36.000 huurwoningen) verkocht vorig jaar 300 sociale huurwoningen. Dit jaar blijft het bij de helft daarvan. Volgens een woordvoerder is door de verkoop de financiële positie van de corporatie versterkt.

Ook woningbouwcorporatie Rochdale verwacht dit jaar ongeveer de helft minder sociale huurwoningen te verkopen: 170, tegenover 347 in 2015. In de stadsdelen Centrum, West en Zuid zal helemaal geen sociale huurwoning worden verkocht, zegt de woordvoerder: „Daar is eigenlijk niks overgebleven aan sociale huurwoningen.”

Debat brengt oplossing voor scheefwonen nog niet dichterbij

Het had dinsdag een debat over scheefwonen op de sociale woningmarkt moeten zijn. Maar het werd een debat met minister Blok (Wonen, VVD) over reparatie van zijn wetsvoorstellen daarover.
Zoals de bestaande wetgeving uit 2013, waarin geregeld was dat woningcorporaties bij de fiscus inkomensgegevens kunnen opvragen voor de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging. Uitgerekend in de week van het debat over de wet die scheefwonen tegen moet gaan, oordeelde de Raad van State dat de Belastingdienst die gegevens niet zomaar mag vrijgeven. Die verplichting moet bij wet geregeld zijn. Blok stuurde woensdag halsoverkop een brief naar de Kamer met de mededeling dat die verplichting al in het wetsvoorstel geregeld is.

Gepensioneerden waren tot begin deze week in het wetsvoorstel vrijgesteld van een inkomenstoets en de daaraan gekoppelde huurverhoging – maximaal de inflatie plus 4 procent. Volgens Blok gaat het om 67.000 huishoudens met een inkomen dat hoger is dan de toetsingsgrens van 39.000 euro. Die groep kan nauwelijks doorstromen naar bijvoorbeeld een koopwoning omdat ouderen amper een hypotheek kunnen krijgen, was de redenering.

Vrijstellingen
Onder druk van met name de PvdA eerder deze week schrapte Blok die uitzonderingspositie voor AOW’ers, ten gunste van grote gezinnen met een modaal inkomen. Huishoudens van vier of meer personen zouden vrijgesteld worden van extra huurverhogingen in plaats van senioren. Maar donderdagavond, aan het slot van het debat, ontstond er een meerderheid voor een motie van PvdA en CDA om én de 65-plussers én de grote gezinnen met een modaal (tussen 1800 en 2400 euro netto) gezinsinkomen te ontzien.

De Tweede Kamer debatteerde twee dagen over het beleid van Blok om scheefwonen tegen te gaan. De minister schat in dat 500.000 huishoudens te veel verdienen om in een sociale woning te wonen. Daardoor zijn jarenlange wachttijden voor die woningen vaak jarenlang. De druk op sociale woningen nam de afgelopen jaren verder toe door de instroom van vluchtelingen die vanuit asielcentra doorstromen.

De tijd dringt
Het is de vraag of corporaties in juli hun jaarlijkse huurverhogingen kunnen doorvoeren. Ze mogen als gevolg van de uitspraak van de Raad van State geen inkomensgegevens bij de fiscus opvragen. Maar de tijd dringt. Corporaties moeten de huurverhogingsaanzeggingen namelijk voor mei versturen. Anders kunnen die niet per juli ingaan.
Blok moest ook zijn voorstellen voor het toelaten van tijdelijke huurcontracten bijstellen. Met name de PvdA zat met die tijdelijke contracten in de maag omdat het PvdA-congres vorig jaar een motie had aangenomen die zich uitsprak tegen aantasting van het huurrecht en tegen invoering van tijdelijke huurcontracten.
Tijdelijke verhuur is nu moeilijk omdat het Nederlandse huurrecht het bijna onmogelijk maakt om van een tijdelijke huurder af te komen. Blok kwam de PvdA en andere fracties tegemoet. Corporaties mogen tijdelijke contracten niet zomaar inzetten, behalve als het gaat om speciale doelgroepen, zoals studenten of huurders die een wisselwoning nodig hebben. Verder wordt een tijdelijk huurcontract bij verlenging automatisch een contract voor onbepaalde tijd – zonder dat de huur omhoog mag.

Volgens SP-Kamerlid Farshad Bashir zullen de voorstellen van Blok scheefwonen niet tegengaan. „Het beleid werkt niet. Slechts 3 procent van de mensen die volgens de minister scheefwonen, is ook echt verhuisd. ” Volgens de minister is het aantal scheefwoners met 10 procent gedaald. „Op een woningmarkt die nooit snel reageert, vind ik zo’n afname in drie jaar tijd hoopgevend.”

Dit artikel, door redacteur Jos Verlaan, is verschenen in het NRC Handelsblad van vrijdag 5 februari 2016

 

Vrije sector woningen in middenhuur-segment ontbreken vrijwel volledig

De huren van vrije sectorwoningen in Amsterdam stijgen steeds sneller. Vorig jaar stegen ze 6,4 procent in het eerste kwartaal, 7,1 procent in het tweede kwartaal, 9 procent in het derde kwartaal en 10,4 procent in het laatste kwartaal.Dit blijkt uit cijfers van huurwoningsite Pararius. In het goedkoopste stadsdeel van de stad, Zuidoost, konden nog huizen voor 10,63 euro per vierkante meter gehuurd worden, tegen 25,03 euro per vierkante meter in het Centrum, 22,72 euro in Zuid en 22,30 euro in West. Een appartement van 75 tot 100 vierkante meter kost zo in de gewilde stadsdelen al snel meer dan 2100 euro per maand.

De stijging van de huren houden verband met de aanhoudende schaarste. 59 procent van de Amsterdamse huizen zijn sociale huurwoningen, 32 procent zijn koopwoningen. Slechts 9 procent van de woningen in de stad worden verhuurd in de vrije sector. Deze huizen worden veelal voor meer dan duizend euro per maand verhuurd. Het segment ‘middenhuur’, huizen met huren tussen de 710 en duizend euro, ontbreekt bijna volledig.

Tekort
Pararius ziet een snelle stijging van de huurprijzen in de hele Randstad. Oorzaak is, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius, dat er een groot tekort is aan vrije sector huurwoningen in de regio. Intussen stijgt de vraag van huurders met middeninkomens. (noot van bc: In 2008! stelde Els Iping, ooit eens stadsdeelvoorzitter van stadsdeel Centrum, dat middeninkomens gezinsinkomens zijn tussen 1800 en 2400 euro netto per maand)

De huren stegen in heel Nederland in een jaar met gemiddeld 5,2 procent tot 13,14 euro per vierkante meter. De stijging komt voor rekening van de provincies Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland. De huren in Nederland zouden zonder deze provincies op gemiddeld 9,58 euro per vierkante meter liggen, zeg 950 euro voor een eengezinswoning van honderd vierkante meter.
Pararius signaleert verder dat de huren in Amsterdam proportioneel hoger worden naarmate een huis minder vierkante meters heeft. Een woning van 50 tot 75 vierkante meter werd in het laatste kwartaal verhuurd voor rond de 25 euro per vierkante meter. Een huis van 125 tot 150 vierkante meter haalt krap de twintig euro per vierkante meter.

(Door: Ton Damen in Het Parool van 4 februari 2016)