Categorie: Huurbeleid

Bericht van Huurdersvereniging Amsterdam

Het is tijd dat wij van ons laten horen! Begin september heeft Aedes, de landelijke vereniging van corporaties, een deal gesloten met minister Blok. Deze deal houdt in dat corporaties zich niet meer verzetten tegen de Verhuurdersheffing. In ruil daarvoor worden zij door Blok niet verplicht zich in twee delen op te splitsen. Samen werden deze twee partijen het ook eens dat huurders wel de komende jaren grote huurverhogingen krijgen. En vooral dat laatste is schandalig. Op 3 oktober stemmen de corporaties definitief over deze deal op een vergadering bij Aedes.[more…]
Wij willen aan de Amsterdamse corporaties duidelijk maken dat zij tegen de deal moeten stemmen. Ten eerste omdat de verhuurdersheffing een slecht plan is, en ten tweede omdat het niet goed is dat verhuurders en de minister onderling afspreken de kosten op de huurders af te wentelen. Zoveel mogelijk huurders zouden dit tegen de Amsterdamse corporaties moeten zeggen. Wij roepen u dan ook op een email te sturen aan de AFWC, Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, om hen daartoe op te roepen.

Stuur uw e-mail aan: info@afwc.nl (en zet ons in de CC of BCC. Zo weten wij en u of deze actie succes heeft).
Laat uw mening over deze deal horen en schrijf uw eigen tekst of neem de onderstaande voorbeeldtekst over:

Geachte heer Van Harten,
 
Als Amsterdamse huurder ben ik geschrokken en boos dat uw landelijke vereniging Aedes een deal met minister Blok heeft gesloten over de hoofden van álle huurders heen. Sinds het plan voor de invoering van de verhuurdersheffing heeft u samen met de huurders keer op keer aan het kabinet laten weten dat deze maatregel een slecht plan is. En natuurlijk is dat niet opeens veranderd.
 Het ergste is echter dat Aedes heeft afgesproken om de kosten van de verhuurdersheffing op de huurders te verhalen. Dat is zonder overleg gedaan, terwijl Aedes toch ook weet dat veel huurders nu al grote problemen hebben. Ik roep u dan ook op om aan Aedes duidelijk te maken dat u deze deal niet kan steunen. De Amsterdamse corporaties mogen hun huurders niet in de steek laten.

Met vriendelijke groet,
…. (uw naam)

Huurdersvereniging Amsterdam is 21 september aanwezig bij de landelijke demonstratie tegen de bezuinigingen van Rutte-2, en wij hopen u ook! Huurders worden hard getroffen door huurverhogingen en velen kunnen dat eigenlijk niet eens betalen. Politici zwijgen liever over dit probleem, maar daar moet nu een einde aan komen. Om 13:00 start de demonstratie op het Beursplein in Amsterdam. En voor meer informatie kunt u terecht op de website www.stopbezuinigingen.nl. Bent u er ook bij?

Woonbondpersbericht
Het aantal huurders dat in armoede leeft stijgt in deze kabinetsperiode mede door hogere woonlasten met 167.000 huishoudens tot 35 procent. Dat blijkt uit onderzoek dat het RIGO in opdracht van de Woonbond heeft gedaan naar de huidige en verwachte woonlasten van huurders.[more…]

RIGO heeft op basis van het Woon Onderzoek Nederland 2012 en de armoedecriteria van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) berekend hoeveel huurders na aftrek van hun woonlasten onvoldoende overhouden voor de overige noodzakelijke uitgaven en deelname aan het maatschappelijk leven.
In totaal kan 28% van de huurders van gereguleerde huurwoningen na aftrek van de woonlasten op dit moment de minimale kosten voor de overige onvermijdbare uitgaven en sociale participatie al niet betalen. Het gaat daarbij om 724.000 hurende huishoudens. Alleenstaanden en jongeren zijn hierbij oververtegenwoordigd. Dit aantal stijgt door de huurverhogingen tot 850.000 huurders in 2017. Rekenen we dan ook een stijging van de energieprijzen mee, dan komt het aantal hurende huishoudens in armoede in 2017 uit op 891.000. Dat is 35% van de huurders.

Stijgende woonlasten
Als gevolg van de combinatie van forse huurverhogingen, stijgende energieprijzen en achterblijvende inkomensontwikkeling, stijgt het deel van het besteedbare inkomen dat wordt besteed aan woonlasten (woonquote) van een doorsnee huurder van 29,4% naar 32,6% in 2017.
De helft van de huurders van gereguleerde huurwoningen (1,3 miljoen huishoudens) komt op grond van hun inkomen in aanmerking voor huurtoeslag. Toch houdt de helft van deze groep na aftrek van woonlasten onvoldoende over. De huurtoeslag is dus niet voldoende om te voorkomen dat zij in armoede leven.
Daarbij komt nog dat veel verhuurders voor nieuwe huurders de huurprijzen naar boven bij stellen, mede als gevolg van de door het Rijk opgelegde verhuurderheffing. Wanneer zij de maximale huurprijs vragen, dan nemen de huurlasten zodanig toe, dat veel huurwoningen onbetaalbaar worden voor de primaire en de secundaire doelgroep. Nieuwe huurders blijken in elke inkomensgroep relatief hoge huurlasten te hebben. Woonbonddirecteur Ronald Paping vindt het dan ook hoog tijd dat dit kabinet inziet dat zij de armoede onder huurders vergroot; en dat het huidige huurbeleid moet worden aangepast. Om armoede onder huurders te beheersen is verbetering van de huurtoeslag, gerichte energiebesparing en vooral een gematigd huurbeleid nodig.

Minister Blok wil een fors aantal sociale huurwoningen liberaliseren door ze over te plaatsen naar een commerciële BV. De Woonbond vindt deze nieuwe plannen volstrekt ongewenst. De vermindering van de sociale huurwoningen met honderduizenden is een aanslag op de beschikbaarheid van betaalbare woningen en op de betaalbaarheid van het huren.[more…]

Vandaag bracht de NOS de notitie van minister Blok naar buiten met de nieuwe plannen over de herziening van de Woningwet. Pluspunt is dat de positie van huurders bij de woonvisie en de prestatieafspraken versterkt wordt. Minpunten zijn daarentegen de sterke inperking van het taakgebied van corporaties en het onderbrengen van het financiële toezicht bij de minister; dit bedreigt de onafhankelijkheid en de professionaliteit van het toezicht.

Meest opvallende minpunt is dat de minister niet alleen het commerciële bezit van corporaties in een commerciële (overgangs-) BV wil plaatsen, maar ook een groot deel van de te liberaliseren woningen. Het gaat hier om sociale huurwoningen die op grond van het aantal woningwaarderingspunten te liberaliseren zijn, omdat ze meer dan 141 punten hebben. De huur kan hierdoor onbeperkt stijgen boven de liberalisatiegrens van € 681. Het gaat hierbij om ongeveer 200.000 tot 300.000 woningen.

De Woonbond is er fel tegen dat het aantal sociale huurwoningen met zo’n 10% wordt verlaagd. Dit betekent minder betaalbare huurwoningen en nog langere wachtlijsten. Zeker in deze tijd van crisis, toenemende werkloosheid en koopkrachtdaling is dat absoluut ongewenst. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘We gaan toch niet beleven dat via een aanpassing van de woningwet een nieuwe aanval wordt gedaan op de betaalbare woningvoorraad. Hier moet de politiek een stokje voor steken. De nadruk moet de komende jaren juist liggen in de uitbreiding in plaats van de inkrimping van de sociale huurvoorraad.’

Voor de inkomensgegevens gaat de Alliantie uit van het gezamenlijke inkomen dat de belastingdienst opgeeft. De belastingdienst telt van alle ingeschreven bewoners van het betreffende adres het inkomen op. Mochten de gegevens van de belastingdienst niet kloppen dan kan een huurder met IB60’s van alle bewoners die ingeschreven staan op het adres  (en een uitreksel van het bevolkingsregister, waarop alle ingeschrevenen staan vermeld) aangeven wat er niet klopt. De HUCO heeft hier een formulier voor, maar het mag ook in een “gewone” brief worden opgestuurd.[more…]
Huurders (en kopers ook trouwens) zijn er zelf verantwoordelijk voor dat de mensen die ingeschreven staan op het adres overeenkomen  met de gemeentelijke basisadministratie. Mochten er mensen staan ingeschreven die er niet verblijven (spookbewoners), dan kan de huurder de betreffende perso(o)n(en) in onderzoek laten nemen. Dit geldt overigens ook voor de huurtoeslag en andere subsidies en uitkeringen.

Het verdient ook aanbeveling om bij de gemeentelijke basisadministratie een zgn beperking inschrijving woonadres te laten opnemen. Hiermee voorkom je dat buiten medeweten van de hoofdbewoner(s) om iemand zich laat inschrijven. Voor bewoners die bij de aanschrijving van de huurverhoging een kopie van de boven- of ondergrens van het totaalinkomen van de belastingdienst hebben ontvangen is het eenvoudig te controleren. Op die brief staat het aantal personen vermeld die het totaalinkomen vormen.

Persbericht Woonbond, platform VG en CG-Raad

De lat ligt te hoog[more…]
Met de huidige regeling krijgen veel chronisch zieken en gehandicapten toch te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Zij moeten minimaal 10 uur zorg vanuit de AWBZ krijgen om binnen de regeling te vallen. De lat ligt daarmee veel te hoog. Vanwege bezuinigingen krijgen namelijk steeds minder mensen die 10 uur toegekend. Bovendien houdt de regeling onvoldoende rekening met mantelzorgers. Juist huishoudens waar mantelzorg aanwezig is, krijgen een lage indicatie. Hetzelfde geldt voor  huurders van een woning die al bij de bouw geschikt is gemaakt voor ‘mensen met mobiliteitsbeperkingen: door de aanpassingen in hun woning, hoeven zij geen (of minder)  gebruik te maken van AWBZ-zorg.
Zelfredzaamheid
Voor andere groepen is verhuizen naar een geheel nieuwe omgeving geen reële optie. Zoals blinden en slechtzienden die goed hun weg kunnen vinden in de woning en woonomgeving. Een verhuizing betekent een stap terug in zelfstandigheid en zelfredzaamheid. Hetzelfde geldt vaak voor mensen met een verstandelijke beperking.
Regeling
Veel huurders hebben de brief over de huurverhoging per 1 juli inmiddels ontvangen. Dit jaar is de huurverhoging van sociale huurwoningen inkomensafhankelijk gemaakt. Huurders met een huishoudinkomen boven de 33.614 euro kunnen een huurverhoging van 4,5% krijgen. Boven de 43.000 euro is dat maar liefst 6,5%. De minister wil hen stimuleren door te stromen naar de commerciële huursector of een woning te kopen. Voor chronisch zieken en gehandicapten die nu in een geschikte woning wonen is dat echter niet logisch en wenselijk. Daarom wordt voor hen een uitzondering gemaakt. De minister maakte de regeling eind april bekend.

Huurverhoging 2013 mogelijk vol fouten
De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) verwacht dit jaar meer fouten in de huurverhoging dan vorige jaren. Het is daarom belangrijk dat huurders de verhoging scherp controleren en bij twijfel bezwaar maken. “lijkt er iets raar, maak dan bezwaar”, aldus voorzitter Frans Ligtvoet.[more…]

Vanaf dit jaar kunnen verhuurders de huurverhoging laten afhangen van het gezamenlijk inkomen van de huurders van een woning. Deze informatie winnen zij in bij de belastingdienst, en juist in deze informatiewinning verwacht de HA veel fouten . Hiervoor heeft de Huurdersvereniging Amsterdam meerdere keren, tevergeefs, gewaarschuwd. De zorgen om fouten worden bij de HA versterkt en bevestigd, doordat de belastingdienst bij meer dan 10% van de woningen helemaal geen inkomensgegevens kan leveren.
Behalve Amsterdamse corporaties mogen ook andere kleine verhuurders de zogeheten gluurverhoging doorvoeren. Het gevolg is dat duizenden kleine verhuurders  gegevens van hun huurders opvragen bij de belastingdienst.
Dit jaar zijn er meer punten om bezwaar op te maken dan voorheen. Zo is het mogelijk dat opgetelde verzamelinkomens of de samenstelling van het huishouden niet kloppen. Bovendien kunnen deze gegevens veranderd zijn na de meting in 2011. Gehandicapten en chronische zieken zijn veelal vrijgesteld van de hogere huurverhogingen. Huurders hebben dus meer redenen om de huurverhoging dit jaar scherp te controleren en bij enige twijfel bezwaar te maken.

Huurdersvereniging Amsterdam verwijst bezorgde huurders door naar de website www.huurverhoging.nl. Daar staat precies hoe bezwaar gemaakt kan worden.  Inmiddels hebben alle huurders de aanzegging voor de huurverhoging ontvangen.

Ontdek hoe bezwaar te maken tegen de huurverhoging!

De Woonbond nodigt u uit voor de bijeenkomsten over de
huurverhoging 2013 en hoe daar bezwaar tegen te maken.[more…]

Bezwaar maken tegen de huurverhoging moet voor 1 juli gebeuren. Tussen 21 mei en 6 juni organiseren we in elke provincie een bijeenkomst, waar we u alles vertellen over de mogelijkheden om bezwaar te maken. Kijk voor de precieze data, tijden en plaatsen op www.actiehuuralarm.nl/agenda.

Deelname aan de bijeenkomsten is gratis voor alle leden. Dus zowel voor persoonlijke leden als voor leden van een bij de Woonbond aangesloten huurdersorganisatie.

Op de bijeenkomst krijgt u antwoord op vragen als:

Hoe werkt de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Wat zijn redenen om bezwaar te maken?
Hoe doe ik dat dan? Hoe werkt de bezwaarprocedure?
Wat kan ik als huurdersorganisatie betekenen voor mijn achterban?
Alle locaties waar bijeenkomsten worden gehouden, zijn goed bereikbaar met het OV en met de auto. Wanneer u zich aanmeldt via de website krijgt u een routebeschrijving. Aanmelden kan als huurdersorganisatie, als lid en als niet-lid. Toegang voor niet-leden kost € 35,-

Huurders betalen meer voor hun woning dan kopers in verhouding tot de waarde van hun woning. Dat blijkt uit het WoOn 2012-onderzoek, dat morgen door het ministerie van Wonen en Rijksdienst wordt gepresenteerd. Als de maandelijkse woonkosten worden afgezet tegen de WOZ-waarde blijken kopers minder te betalen dan huurders in de sociale sector.

Woonbonddirecteur Ronald Paping vindt de uitkomsten ontluisterend: ‘Jarenlang is het beeld gecreëerd dat huurders voor een dubbeltje op de eerste rang zouden zitten. Nu blijken kopers lagere uitgaven te hebben, terwijl huurders veel lagere inkomens hebben. Toch subsidieert de overheid die koopwoningen zes maal zo veel als huurwoningen. Het wordt tijd dat de overheid huren en kopen gelijk gaat behandelen.’

Huurders in een sociale huurwoning van een woningcorporatie betalen € 34,62 per € 1.000,- WOZ-waarde, voor kopers blijft dit beperkt tot € 32,08. Huurders in de vrije sector betalen € 44,16 per € 1.000,- WOZ-waarde. In deze berekening is de hypotheekrenteaftrek nog niet meegenomen, waardoor de werkelijke verschillen nog hoger zullen uitvallen. Ook gerelateerd aan het inkomen hadden huurders in 2009 hogere woonlasten dan kopers. De inkomenscijfers over 2012 zullen 11 april bekend worden.

Een bewonerscommissie uit Weert is met steun van de Woonbond een gerechtelijke procedure gestart tegen verhuurder ASR. Die wil zonder voorafgaand overleg met de huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging invoeren van maximaal 6,5%. Volgens de bewonerscommissie en de Woonbond mag dat niet.
De commerciële verhuurder ASR in Utrecht meent dat ze een inkomensafhankelijke huurverhoging kan invoeren zonder eerst te overleggen met de huurdersvertegenwoordiging en hun advies af te wachten. Volgens de bewonerscommissie is dat in strijd met de Overlegwet.
In de Wet op het overleg huurders verhuurders (Overlegwet) staat dat verhuurders bij beleidswijzigingen hun huurdersorganisatie of bewonerscommissie moeten informeren. Als deze huurders over de beleidswijziging willen overleggen en adviseren, moet de verhuurder daaraan tegemoet komen.

Herhaaldelijk verzoek tot overleg
De bewonerscommissie heeft herhaaldelijk aan ASR laten weten overleg te willen en schriftelijk advies te willen uitbrengen over het voornemen van ASR om de huren per 1 juli op basis van het inkomen van de huurders extra te verhogen, tot wel 6,5%. De ASR ziet dit echter niet als een beleidswijziging.

Inkomensafhankelijke huurverhoging is beleidswijziging
Volgens de bewonerscommissie is een inkomensafhankelijke huurverhoging wel degelijk een beleidswijziging. Want daarmee wil de ASR ander beleid voeren dan in voorgaande jaren, toen een inkomensafhankelijke huurverhoging niet mogelijk was. Omdat ASR niet op het verzoek van de bewonerscommissie ingaat, wordt nu de rechter ingeschakeld.

Recht op overleg en advies niet erkend
De bewonerscommissie en de Woonbond vinden het kwalijk dat de verhuurder het recht van de huurders op overleg en advies niet erkent, en daarmee in strijd met de Overlegwet handelt. De Rechtbank Limburg is door de huurders nu verzocht uitspraak in dit geschil te doen.